房企发债成本有所下行 融资仍是“头等大事”

据Wind统计，截至8月21日，房地产企业发债(信用债)规模达3169.50亿元，已经接近2017年全年3312.68亿元的规模。其中，今年7月初至8月21日，房地产企业发债规模达852.32亿元。

数据显示，房企2017年上半年发债净融呈现波动上行，2017年下半年受市场影响，房企债净融下行。2018年开始，房企债券发行量开始骤增，2018年3月发行量达到近一年来单月最高水平，为785亿元，净融也急速上升。

但自2018年3月后，房企债券市场开始下行，总发行量开始下降，偿还量增加，房企债净融恢复到2017年初水平。从近期房企发债情况来看，成本有所下行或将持续。据同策研究院监测统计，7月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21亿元，环比2018年6月的506.85亿元增加6.78%。

从上周来看，万科完成发行15亿元住房租赁公司债，利率4.05%；金地完成发行10亿元超短期融资券，利率3.75%；保利置业发行住房租赁公司债7亿元，利率5.28%。

据中信建投统计，2017年房企新发债平均票面利率为5.97%。另据方正证券统计，2017年万科公司的综合融资成本为5.10%、保利为4.82%、金地为4.56%、新城控股为5.32%、招商蛇口为4.80%、荣盛发展为6.50%、北辰实业为5.94%。从上述数据粗略来看，知名房企的融资成本更为乐观。

当然，也有分析人士持谨慎看法。

“7月份，除金地集团，其他发行公司债的发行主体均为港股上市房企，这表明房企境内发债渠道紧缩受限。”同策研究院研究员陈朦朦认为，境内发债监管趋严，银行贷款不易。在这样的情况下，“房企不得不寻求海外融资渠道，但又不得不背负上过高的融资成本(境外发行公司债利率均超8%)，融资困难已成为房企目前所面临的最主要问题之一。”

据分析，近期土地市场的流拍地块增加，实为房企融资困难无奈“减粮”的折射。“2018年三季度是房企资金兑付压力最为集中的时间窗口，债台高筑的房企必须想办法解决。”同策研究院首席分析师张宏伟(博客)认为，短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力，房企或许要“割肉”甩楼，也可能通过转让股权“刮骨”疗伤。

方正证券首席分析师韩振国也提示要关注“债务集中兑付增加房企信用风险”。他分析认为，2018 年起，房企将迎来信用债集中兑付期，2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684 亿、4076 亿、5364 亿、6774亿，兑付压力呈现逐年递增的趋势。

房企主动降杠杆也有进展。据方正证券统计，在经历公司债井喷式增长的2015年至2016年后，房企整体负债率已连创新高。38 家主流上市房企的净负债率已由2016 年的120%上升至2017 年的135%。

但是，“样本房企中大型房企的净负债率2017 年已经开始下降，由108%降至87%。我们认为，后续其他梯队房企将会逐步推进去杠杆进程，降低行业信用风险。”韩振国分析说。