前一段时间，因为长租公寓导致的房租暴涨引发各方关注，大众对互联网资本进入租房市场，炒高房价进行声讨。而紧接着，鼎家的危机就浮出水面，同样是长租公寓模式，同样是高价收房，装修后转租，鼎家为何就破产了？在这种破产背后，又蕴含着哪些风险呢？
一、长租公寓的模式
所谓长租公寓，看似是顺应国家发展租赁市场的号召，实际上一个是与房地产、互联网、金融都有关系的一个行业。
做长租公寓的企业，首先把市场上的出租房源收购下来，与房东签订长租数年的协议，但是房租是季付。
然后，企业对房屋进行简单装修，提升房屋的卖相，把房子分割成单间，转租出去，赚取差价。
而当租客上面要租房的时候，长租公寓开始于金融企业联合起来，让租客交一年的房租，租客当然没有那么多钱，那就办理一年的房租贷款，并承担利息。
最后结果，就是做长租公寓的企业，租来房租后，三个月向房东支付房租。
但是，它租出去一间，就要收1年的房租，事实上多获得了9个月房租的使用权。
而租客看似一个月一个月交贷款，实际上，无论他租房不租房，都背上一年期的贷款，每月还款。这里不仅有利息问题，他还承受了巨大的风险。
房东看似拿到一份长租合同，但是他收钱是季收的，如果经营长租公寓的企业违约，房东出来押金并没有太多制约手段。
对于长租公寓的经营者来说，这种模式的优势是可以提前获得9个月的房租，用这9个月的房租去收购更多的房源转租，快速扩张。
理论上，只要长租公寓的经营者能够把房子不断转租出去，它就可以无限扩张，最终大规模垄断市场上的房源。
二、长租公寓模式的巨大的风险
目前长租公寓的经营模式，理论上是存在漏洞的。尽管，长租公寓的经营者与房东签订的是多年的租赁合同。但是它付款是季度付款的。
如果长租公寓的经营者违约，理论上它租了三年房子，五年房子，但是房东可以把房子收回来，长租公寓的经营者实际上并不拥有房子的三年、五年使用权。
但是，当长租公寓的经营者把房子租给房客的时候，它通过贷款的模式，收的是年租金。
就是说，一家长租公寓的经营者，3000元一个月租了一个套二的房子，隔离成三个单间，每间租1500元。
三个房客租房后，长租公寓的经营者立即就能拿到54000元的现金。
而它只支付给房东三个月房租9000元，一个月押金3000元。他有42000元现金可以动用。
如果这家长租公寓的经营者立即宣布破产跑路，对房东和房客违约，那么他就有了42000元的利润。
而如果它老老实实经营长租公寓，一个月赚1500元的差价，再扣除人工、广告、运营费用。一个月纯利500元。那么它要7年才能赚到42000元。
如果，这家经营者在三个月内有1000套房源，哪就是4200万利润。
所以，长租公寓的模式蕴含巨大风险，对经营者来说，在三个月内尽可能扩张，获得最多的房子，然后跑路，就有高额利润。
而房东、房客、贷款方就会产生各种纠纷，房东要收房子，房客已经交了1年的房租，而且是贷款交的，被赶出去也得还款，贷款方对人不对房子，你被赶出去和我没关系，我的贷款已经给你了，你用来交房租了，你就要还款。
最后，倒霉的房客花了1年的房租，交利息，只能住三个月的房子。
这种情况大面积出现，无疑会大大增加社会的不稳定因素。
三、政府必须监管租金贷
鼎家从目前的情况看，是什么问题还说不清楚，鼎家自称是快速扩张，经营不善导致资金链断裂，这是可能的。
如果，一家企业只是大量收房，但是房子没有转租出去，那么就无法受到房租，贷款也无从贷起，确实存在资金链断裂的可能。
但是，长租公寓加贷款的模式本身是蕴含巨大风险的，就是资金链不断裂，跑路风险也很大。
所以，政府必须对这种产品进行干预。
租金贷的风险出在期限套利上。
长租公寓的经营者其实是二房东的角色，它无论签了多久的合同，它的实际使用权是看房租支付情况的，它是房租季付，实际只有一个季度的使用权。
而它通过贷款模式一下收了一年的房租，有9个月的房租，它实际上是在套利，一旦跑路就成了纯利润。
所以，政府必须对这种房租贷加以监管，房租贷款不是不行，但是不能存在套利跑路的风险，长租公寓的经营方给房东季付，那就只能收取租客三个月的房租或者房租贷款。
租客也要提高警惕，长租公寓也是二房东，它跑路了，风险都是你的。
(责任编辑：DF386)
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